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      發揮REITs盤活存量資產潛力 推動構建多層次不動產金融體系

      新華財經|2023年04月20日
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      今年以來,針對房地產行業供需兩端的支持性政策越發明朗,優化政策支持剛性需求和改善性需求,防范金融風險、支持房企融資。同時,公募REITs與不動產私募投資基金等金融創新舉措亦引發市場廣泛熱議,有望助力房地產精細化發展。

      新華財經北京4月20日電 今年以來,針對房地產行業供需兩端的支持性政策越發明朗,優化政策支持剛性需求和改善性需求,防范金融風險、支持房企融資。同時,公募REITs與不動產私募投資基金等金融創新舉措亦引發市場廣泛熱議,有望助力房地產精細化發展。

      在此背景下,清華五道口全球不動產金融論壇近日召開“2022-2023不動產行業宏觀形勢回顧與展望”閉門研討會,梳理分析房地產市場整體態勢,聚焦不動產金融工具創新,并針對行業復蘇與創新舉措提出政策建議。

      本次會議由清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心主辦。中國證券監督管理委員會原主席肖鋼、中國房地產業協會副會長張其光出席并聽取會議內容。清華大學金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動產金融論壇秘書長魏晨陽主持會議。來自萬達集團、紅星美凱龍、高和資本、雙全集團、益友天元律師事務所、中金公司、深高投資、國家金融與發展實驗室、清華大學恒隆房地產研究中心、中指研究院等業界及學界專家,從宏觀行業、資產方、資金方的角度,展開深入解讀與分享。

      在市場回顧與展望環節,中金公司董事總經理、研究部執行負責人張宇指出,今年一季度,房地產市場的回暖是相較2022年較低基數的增長,其中二手房的增長高于新房。不同線級城市的銷售和土拍表現出現明顯分化,一線城市回升迅速,低庫存二三線城市有所恢復,但仍有不少高庫存城市延續“低溫”。。

      中指研究院企業事業部研究總監劉水指出,當前房企銷售有一定程度回暖,今年一季度TOP100房企銷售額同比提升8.2%;規模銷售額達1.76萬億,為2021年同期的六成。

      從居民端來看,國家金融與發展實驗室房地產金融中心主任蔡真指出,近期我國提前還貸率明顯升高,主要源于利率變化、房價預期轉變以及居民投資品類不足且收益率低。過去,房貸利率和首付比例長期作為調控工具,導致我國當前房貸風險率低、貸款利率高。他表示,未來可考慮適當放松房貸利率,并持續在金融調控中保持風險中性。

      針對市場供給和需求問題,清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟也分享了兩項研究結果,一方面,根據研究測算,2021-2030年的總需求與2011-2020年相比將大幅度走弱;另一方面,過去20年間,全國空關住宅規模極大(空關住宅即購買后從未使用的房屋),住房空置現象嚴重。

      房地產行業的高質量發展不僅需要積極的政策引導,還需要有效健康、可持續的金融工具。在專題研討環節,參會領導與專家圍繞近期市場極為關注的消費基礎設施REITs、不動產私募投資基金等方面進行探討。

      與會業界專家首先針對我國公募REITs的相關政策、資產類別、產品結構等內容進行了詳細的介紹,并表示,由于REITs投資管理難度大、資產合規性要求高、涉及部門眾多,同時結合中國國情的特殊性,我國REITs發展中的每一步突破都十分難得。未來,將加快推動相關立法工作、構建中國特色REITs稅收中性政策體系,以更好地發揮REITs盤活存量資產的潛力。

      紅星美凱龍集團助理總裁許茂針對推出消費基礎設施REITs表示,此前疫情給商業地產租賃帶來較大影響,同時民營企業也面臨融資難、融資貴的困境。消費基礎設施REITs的推出對于商業不動產相關主體是極大的利好,在解決企業現金流、業務發展等問題的同時,也能與社會分享優質商業地產的收益。

      萬達集團資本中心證券事務部總經理彭欣從資產方角度指出在流動性緊缺的當下,支持消費基礎設施REITs發行意義重大。同時,她表示公募REITs發展是一個緩慢的過程,未來Pre-REITs、類REITs等市場的發展潛力會更大,市場相關主體可將目光更多聚焦于項目的前期培育。

      從REITs立法層面,益友天元律師事務所首席合伙人、主任唐海燕補充了三點建議。第一,構建REITs的合法合規性體系,以推動Pre-REITs的合法合規性體系建立;第二,建立一體化的稅務政策,可建立Pre-REITs項目稅務備案制度,便于Pre-REITs和公募REITs的政策銜接;第三,推動ESG投資理念在Pre-REITs到REITs的全生命周期運用。

      針對不動產私募投資基金,高和資本董事、地產科技基金合伙人李慧忠表示,市場快速發展依賴于去主體化的資產征信,但當前我國REITs市場對于項目發行主體的要求仍較高,應當積極引導市場投資者更加關注項目資產層面。同時,李慧忠表示底層項目的資產管理、現金流管理等是REITs市場穩步發展的關鍵,基金管理人應加強對該方面的重視。


      編輯:王柘


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